Βραχυχρόνια Μίσθωση στην Ελλάδα: Τι Είναι, Πώς Φορολογείται, Τι Υποχρεώσεις Έχετε και Τι Αλλάζει

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει γίνει μέρος της ελληνικής πραγματικότητας. Χιλιάδες ιδιοκτήτες νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω Airbnb, Booking και άλλων πλατφορμών. Κάποιοι το κάνουν σαν κύρια πηγή εισοδήματος, άλλοι σαν συμπληρωματική. Αλλά ανεξάρτητα από τον λόγο, υπάρχουν κανόνες, υποχρεώσεις και φορολογία που πρέπει να γνωρίζετε. Και αυτοί οι κανόνες αλλάζουν συνεχώς.

Τι θα βρείτε παρακάτω:

Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις σας πριν ξεκινήσετε

Πώς φορολογείστε ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων

Τέλη και επιβαρύνσεις πέρα από τον φόρο εισοδήματος

Τι αλλάζει από το 2025 και μετάΠρόστιμα και τι γίνεται αν δεν συμμορφωθείτε

Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση

Βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ακινήτου για διάρκεια μέχρι 59 ημέρες. Αυτό ισχύει ανεξαρτήτως αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή απευθείας. Από το 2024, ακόμα και οι μισθώσεις που συνάπτονται εκτός πλατφορμών (πχ μέσω τηλεφώνου ή γνωριμίας) εμπίπτουν στο ίδιο καθεστώς αν η διάρκεια είναι μέχρι 59 ημέρες.

Δεν μπερδεύεται με τη μακροχρόνια ενοικίαση. Αν νοικιάζετε για πάνω από 59 ημέρες, είναι κανονική μίσθωση και φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα με τη γνωστή κλίμακα. Η βραχυχρόνια έχει τους δικούς της κανόνες.

Σημαντική λεπτομέρεια: η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά αποκλειστικά ακίνητα κύριας χρήσης. Αυτό σημαίνει ότι αποθήκες, γκαράζ ή βοηθητικοί χώροι που μετατράπηκαν σε καταλύματα πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν πολεοδομικά. Χωρίς αυτό, η μίσθωση δεν είναι νόμιμη.

Τι πρέπει να κάνετε πριν ξεκινήσετε

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν ξεκινάει με μια αγγελία στο Airbnb. Ξεκινάει με μια σειρά υποχρεώσεων που αν τις παραλείψετε, μπορεί να σας στοιχίσουν πολύ ακριβά.

Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται βραχυχρόνια πρέπει να έχει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Η εγγραφή γίνεται ηλεκτρονικά μέσω TAXISnet. Χρειάζεστε τον ΑΤΑΚ του ακινήτου (τον βρίσκετε στο Ε9) και τα βασικά στοιχεία (τετραγωνικά, διεύθυνση, τύπος).

Αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε αγγελία. Σε όποια πλατφόρμα ή μέσο προβολής χρησιμοποιείτε, ο ΑΜΑ πρέπει να είναι εμφανής. Χωρίς αυτόν, η αγγελία δεν είναι νόμιμη.

Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση. Κάθε φορά που νοικιάζετε, δηλώνετε τη μίσθωση ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ. Ημερομηνίες, ποσό, στοιχεία μισθωτή.

Οριστικοποίηση στοιχείων εσόδων μέχρι τέλος Φεβρουαρίου κάθε χρόνο. Αυτό είναι κρίσιμο. Αν δεν οριστικοποιήσεις τα στοιχεία, κινδυνεύετε να φορολογηθείς στο 100% των δηλωθέντων εσόδων, ακόμα κι αν δεν τα εισπράξατε.

Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης. Από το 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτουν ασφάλεια αστικής ευθύνης. Αυτή καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα κατά τη διάρκεια της φιλοξενίας.

Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και πιστοποιητικό μυοκτονίας. Νέες προδιαγραφές ασφάλειας που θεσπίστηκαν το 2025 και αφορούν τη λειτουργική ετοιμότητα του ακινήτου.

Πώς φορολογείστε

Εδώ γίνεται λίγο πιο περίπλοκο, γιατί η φορολόγηση εξαρτάται από τον αριθμό ακινήτων που νοικιάζετε.

Αν νοικιάζετε μέχρι 2 ακίνητα βραχυχρόνια (ως φυσικό πρόσωπο) και η μόνη παροχή είναι κλινοσκεπάσματα, τότε τα εισοδήματα φορολογούνται ως εισοδήματα από ακίνητη περιουσία. Δηλώνονται στο Ε2 και μεταφέρονται στο Ε1. Η κλίμακα είναι 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 35% από 12.001 μέχρι 35.000 και 45% πάνω από 35.000 ευρώ.

Αν νοικιάζετε 3 ακίνητα και άνω, ή αν είστε νομικό πρόσωπο, τότε η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να κάνετε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ, είτε ως ατομική επιχείρηση είτε μέσω εταιρείας. Τα εισοδήματα φορολογούνται με την κλίμακα επιχειρηματικής δραστηριότητας και προκύπτουν υποχρεώσεις ΦΠΑ, τέλους παρεπιδημούντων και τέλους ανθεκτικότητας.

Αν παρέχετε πρόσθετες υπηρεσίες (πρωινό, μεταφορά, ξενάγηση), τότε ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων θεωρείστε τουριστικό κατάλυμα και ισχύουν εντελώς διαφορετικοί κανόνες.

Τέλη και επιβαρύνσεις πέρα από τον φόρο

Ο φόρος εισοδήματος δεν είναι η μόνη επιβάρυνση. Υπάρχουν και τέλη που πρέπει να γνωρίζετε.

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ). Πρόκειται για τέλος ανά διανυκτέρευση που καταβάλλεται από τον μισθωτή. Το ποσό εξαρτάται από τον τύπο καταλύματος και την περίοδο. Από Απρίλιο έως Οκτώβριο είναι αυξημένο. Αυτό αφορά όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που νοικιάζουν βραχυχρόνια.

Τέλος Παρεπιδημούντων. Αφορά τους διαχειριστές με επιχειρηματική δραστηριότητα (3+ ακίνητα ή νομικά πρόσωπα). Υπολογίζεται ως 0,5% επί του μισθώματος.

ΦΠΑ. Αν εντάσσεστε σε καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας, υπάρχει ΦΠΑ 13% που υπολογίζεται πάνω στο μίσθωμα συν το τέλος παρεπιδημούντων. Αν ο τζίρος σας είναι κάτω από 10.000 ευρώ, μπορείτε να ζητήσετε απαλλαγή.

Όλα αυτά μαζί σημαίνουν ότι πριν υπολογίσετε τα “κέρδη” σας, πρέπει να αφαιρέσετε φόρο εισοδήματος, ΤΑΚΚ, τέλος παρεπιδημούντων, ΦΠΑ αν ισχύει, ασφαλιστικές εισφορές αν έχετε έναρξη, και φυσικά τα λειτουργικά έξοδα (καθαρισμός, κοινόχρηστα, συντήρηση, αναλώσιμα).

Τι αλλάζει από το 2025 και μετά

Η νομοθεσία για τη βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται σε διαρκή αλλαγή. Μερικά από τα πιο σημαντικά σημεία.

Αναστολή νέων εγγραφών σε κορεσμένες περιοχές. Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας (Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι, Μεταξουργείο, Πετράλωνα κ.ά.) δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής για το 2025 και 2026. Αυτό σημαίνει ότι αν δεν έχετε ήδη ΑΜΑ σε αυτές τις περιοχές, δεν μπορείτε να ξεκινήσεις.

Ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας και λειτουργίας. Τα ακίνητα πρέπει να πληρούν προδιαγραφές κύριας χρήσης, να έχουν φυσικό φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό, ασφάλεια αστικής ευθύνης, βεβαίωση ηλεκτρολόγου και πιστοποιητικό μυοκτονίας.

Έλεγχοι συμμόρφωσης. Από τον Οκτώβριο 2025 ξεκίνησαν έλεγχοι τήρησης προδιαγραφών από μεικτά κλιμάκια ΑΑΔΕ και Υπουργείου Τουρισμού. Οι έλεγχοι αναμένεται να ενταθούν το 2026.

Αυξημένο ΤΑΚΚ. Το τέλος ανθεκτικότητας αυξήθηκε σημαντικά για την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου, σε κάποιες περιπτώσεις πάνω από 400% σε σχέση με το 2024.

Τα πρόστιμα αν δεν συμμορφωθείτε

Η ΑΑΔΕ δεν αστειεύεται σε αυτό τον τομέα. Τα πρόστιμα είναι αυστηρά.

Μη εγγραφή στο μητρώο ή μίσθωση χωρίς ΑΜΑ: πρόστιμο ίσο με 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο 20.000 ευρώ. Αυτό δεν είναι τυπογραφικό λάθος. Είκοσι χιλιάδες ευρώ ελάχιστο.

Μη υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής: πρόστιμα ανάλογα με τον αριθμό παραλείψεων.

Μη τήρηση προδιαγραφών ασφάλειας: κυρώσεις αντίστοιχες με αυτές που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα.

Μη οριστικοποίηση στοιχείων εσόδων: φορολόγηση στο 100% των δηλωθέντων, ακόμα κι αν δεν εισπράχθηκαν.

Αξίζει τελικά;

Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Τοποθεσία, ζήτηση, ανταγωνισμός, κόστος λειτουργίας, φορολογική επιβάρυνση. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποδώσει σημαντικά περισσότερο από μια κανονική ενοικίαση, αλλά απαιτεί δουλειά, οργάνωση και συμμόρφωση.

Αν σκέφτεστε να ξεκινήσεις, κάνετε πρώτα τα μαθηματικά σας. Υπολογίστε τα πραγματικά έσοδα αφού αφαιρέσετε φόρους, τέλη, έξοδα και τον χρόνο σας. Μιλήστε με λογιστή που γνωρίζει το θέμα, γιατί οι κανόνες είναι πολλοί και αλλάζουν συχνά. Και βεβαιωθείτε ότι τηρείτε τα πάντα νόμιμα, γιατί τα πρόστιμα μπορεί να εξαφανίσουν τα κέρδη χρόνων σε μια μέρα.

Αν ήδη νοικιάζετε, ενημερωθείτε για τις αλλαγές. Αυτό που ίσχυε πέρυσι μπορεί να μην ισχύει φέτος. Η αγορά αλλάζει, η νομοθεσία αλλάζει, και η μόνη σταθερά είναι ότι η ΑΑΔΕ παρακολουθεί πλέον στενά. Η σωστή ενημέρωση δεν είναι πολυτέλεια, είναι αυτοπροστασία.