Βραχυχρόνια Μίσθωση 2025: Όλα Όσα Πρέπει να Γνωρίζετε για Τέλη, Πρόστιμα και Υποχρεώσεις

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έχει μετατραπεί τα τελευταία χρόνια σε έναν δυναμικό τομέα της ελληνικής αγοράς, προσελκύοντας τόσο ιδιώτες όσο και επιχειρήσεις. Η νέα επικαιροποιημένη λίστα ερωταπαντήσεων της ΑΑΔΕ για το 2025 ξεκαθαρίζει σημαντικά σημεία για τα τέλη, τα πρόστιμα, τις υποχρεώσεις αλλά και τις συχνές παγίδες που αντιμετωπίζουν διαχειριστές, εταιρείες και ατομικές επιχειρήσεις.

Τέλος Επιτηδεύματος και Βραχυχρόνια Μίσθωση: Τι Ισχύει από το 2024

Μία από τις πιο ουσιαστικές αλλαγές που ισχύουν από το φορολογικό έτος 2024 είναι ότι καταργείται το τέλος επιτηδεύματος για τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει πως όσοι εκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα και είχαν υποχρέωση να ανοίξουν ατομική επιχείρηση για να συνεχίσουν τη δραστηριότητα τους, απαλλάσσονται πλέον από το συγκεκριμένο τέλος. Αντιθέτως, το τέλος αυτό διατηρείται για τα νομικά πρόσωπα και για τα υποκαταστήματα.

Το τέλος επιτηδεύματος, όπου εφαρμόζεται, υπολογίζεται αναλογικά με βάση τους μήνες λειτουργίας, όχι ως ετήσιο ποσό. Αν για παράδειγμα η δήλωση έναρξης υποκαταστήματος γίνει τον Σεπτέμβριο, ο υπόχρεος πληρώνει μόνο για τους μήνες Σεπτέμβριο-Δεκέμβριο (4/12 του ετήσιου τέλους).

Παροχή Επιπλέον Υπηρεσιών και Διαχωρισμός Εσόδων

Μια συχνή παγίδα για τις εταιρείες ή τα φυσικά πρόσωπα που έχουν ατομικές επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ο διαχωρισμός των εσόδων από άλλες υπηρεσίες. Όπως διευκρινίζεται, οι επιπλέον υπηρεσίες –όπως μεταφορά αποσκευών, διαφήμιση άλλων επιχειρήσεων, οργάνωση εκδρομών, κ.λπ.– δεν θεωρούνται μέρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης και πρέπει να δηλώνονται με ξεχωριστό ΚΑΔ (Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας). Αυτό προστατεύει τον φορολογούμενο από μελλοντικούς ελέγχους και διασφαλίζει τη σωστή φορολόγηση κάθε δραστηριότητας.

Προθεσμίες Έναρξης και Διακοπής Υποκαταστήματος

Η προθεσμία για τη δήλωση έναρξης υποκαταστήματος στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι 30 ημέρες από τη λήψη του ΑΜΑ. Δεν είναι αναγκαίο να συμπίπτει με το συμβόλαιο υπεκμίσθωσης που έχει υποβάλλει ο ιδιοκτήτης – αρκεί να αποδεικνύεται η πρόθεση εκμετάλλευσης του ακινήτου μέσω της καταχώρισης στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.

ΤΑΚΚ και Τέλος Παρεπιδημούντων: Διαχωρισμός και Υπολογισμός

Ένα πρακτικό ερώτημα που προκύπτει αφορά το ΤΑΚΚ (Τέλος Ακίνητης Κατοικίας και Καταλυμάτων) και το Τέλος Παρεπιδημούντων. Συχνά οι πλατφόρμες κρατήσεων δεν επιτρέπουν παραμετροποίηση ανά εποχή ή μέγεθος ακινήτου, με αποτέλεσμα να μπαίνει μια σταθερή τιμή για όλο το έτος. Η νέα οδηγία της ΑΑΔΕ ορίζει πως κάτι τέτοιο δεν δημιουργεί πρόβλημα, αρκεί να αποδίδονται οι φόροι και τα τέλη με τον σωστό διαχωρισμό των ποσών. Για παράδειγμα, αν τον χειμώνα η νόμιμη τιμή ΤΑΚΚ είναι 2 ευρώ/διανυκτέρευση αλλά εσείς χρεώνετε 8 ευρώ, τα επιπλέον 6 ευρώ θεωρούνται εισόδημα και υπόκεινται σε ΦΠΑ και Τέλος Παρεπιδημούντων.

Παράδειγμα Υπολογισμού

Για μίσθωση αξίας 100 ευρώ και ΤΑΚΚ 8 ευρώ/ημέρα:

Αφαιρείτε το ΤΑΚΚ: 100-8=92 ευρώ.

Υπολογίζετε ΦΠΑ στα 92 ευρώ: 92/1,13=81,42 ευρώ καθαρή αξία, 10,58 ευρώ ΦΠΑ.

Υπολογίζετε τέλος παρεπιδημούντων (0,5%) στα 81,42 ευρώ: 0,41 ευρώ.

Το τελικό εισόδημα που δηλώνεται είναι τα 81,01 ευρώ.

Πρόστιμα και Καθυστερήσεις

Για την εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ ισχύουν τα πρόστιμα του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας:

100 ευρώ για ιδιώτες,

250 ευρώ για απλογραφικά βιβλία,

500 ευρώ για διπλογραφικά βιβλία.
Επιπλέον, επιβάλλονται και τόκοι καθυστέρησης.

Τροποποιήσεις και Ακυρώσεις Δηλώσεων

Ένα ακόμη συχνό φαινόμενο αφορά τροποποιήσεις ή ακυρώσεις δηλώσεων. Η τροποποίηση μπορεί να γίνει μέχρι 28 Φεβρουαρίου του έτους που ακολουθεί τις μισθώσεις και πριν οριστικοποιηθεί το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Μετά την οριστικοποίηση, καμία αλλαγή δεν επιτρέπεται.

Πόσα Ακίνητα Θεωρείται ότι Διαχειρίζεστε;

Σημαντικό είναι και το θέμα του αριθμού των ακινήτων. Ο αριθμός των ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) που έχετε, ορίζει και τα ακίνητα που θεωρείται πως διαχειρίζεστε, με εξαίρεση τα ακίνητα που μισθώνονται ως ένα διαμέρισμα ή μονοκατοικία αλλά δηλώνονται και ως δύο διακριτά δωμάτια. Σε αυτή την περίπτωση θεωρείται ότι διαχειρίζεστε μόνο δύο ακίνητα.

---

Με λίγα λόγια

Η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει ελκυστική, αλλά η σωστή συμμόρφωση με τις διαρκώς μεταβαλλόμενες φορολογικές διατάξεις είναι πλέον κρίσιμη για να αποφύγετε πρόστιμα και προβλήματα. Οι νέες διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ για το 2025 καθιστούν επιτακτική την ανάγκη σαφούς διαχωρισμού εσόδων, έγκαιρης υποβολής δηλώσεων και σωστής ενημέρωσης για κάθε κατηγορία εσόδων, υποκαταστημάτων και προσφερόμενων υπηρεσιών.
Η προσοχή στη λεπτομέρεια και η έγκαιρη ενημέρωση μπορούν να σας γλιτώσουν από περιττά πρόστιμα και να διασφαλίσουν την ομαλή λειτουργία της δραστηριότητάς σας στον απαιτητικό χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.