ΦΠΑ σε αγοραπωλησίες ακινήτων: Τι ισχύει

Η αγορά και πώληση ακινήτων στην Ελλάδα συνοδεύεται από πολλές φορολογικές υποχρεώσεις και διαδικασίες, ειδικά όσον αφορά τον ΦΠΑ. Αυτό το άρθρο εξετάζει τι ισχύει για τον ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες ακινήτων, από τα νεόδμητα ακίνητα μέχρι τις ειδικές περιπτώσεις και τις απαλλαγές.

Βασικά Σημεία

• Ο ΦΠΑ σε νεόδμητα ακίνητα μπορεί να ανασταλεί προαιρετικά μέχρι το τέλος του 2024.
• Η πώληση πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, αλλά υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης 3%.
• Ο υπολογισμός της υπεραξίας από την πώληση ακινήτου εξαρτάται από τη διαφορά τιμής αγοράς και πώλησης.
• Οι κατασκευαστές ακινήτων έχουν συγκεκριμένες υποχρεώσεις και διαδικασίες για την υποβολή αιτήσεων αναστολής ΦΠΑ.
• Η ΑΑΔΕ παρέχει διευκρινίσεις για την αναστολή ΦΠΑ και τις υποχρεώσεις των φορολογουμένων.

Φορολογική Αντιμετώπιση Νεόδμητων Ακινήτων

Προαιρετικό Καθεστώς Αναστολής ΦΠΑ

Η αναστολή ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα αποτελεί ένα σημαντικό μέτρο που εφαρμόζεται προαιρετικά. Η αναστολή αυτή παρατείνεται έως το τέλος του 2025, δίνοντας τη δυνατότητα στους κατασκευαστές να επιλέξουν αν θα υπαχθούν σε αυτό το καθεστώς. Το μέτρο αυτό στοχεύει στην ενίσχυση της αγοράς ακινήτων και στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.

Διαδικασία Υποβολής Αίτησης Αναστολής

Για την υποβολή αίτησης αναστολής ΦΠΑ, οι κατασκευαστές πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένα βήματα:

1. Συμπλήρωση της αίτησης αναστολής μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ.
2. Υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών, όπως η άδεια οικοδομής και τα στοιχεία του ακινήτου.
3. Αναμονή για την έγκριση της αίτησης από την αρμόδια ΔΟΥ.

Η διαδικασία είναι απλή και γρήγορη, διευκολύνοντας τους κατασκευαστές να επωφεληθούν από το μέτρο.

Υποχρεώσεις Κατασκευαστών

Οι κατασκευαστές που επιλέγουν το προαιρετικό καθεστώς αναστολής ΦΠΑ έχουν ορισμένες υποχρεώσεις:

• Τήρηση βιβλίων και στοιχείων σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
• Υποβολή περιοδικών δηλώσεων ΦΠΑ, ακόμη και αν δεν υπάρχει υποχρέωση καταβολής φόρου.
• Ενημέρωση της κατάστασης των αδιάθετων ακινήτων στην αρμόδια ΔΟΥ.

Η συμμόρφωση με αυτές τις υποχρεώσεις είναι κρίσιμη για την αποφυγή προστίμων και άλλων κυρώσεων.

Φορολόγηση Εισοδήματος από Πώληση Ακινήτου

Η φορολόγηση του εισοδήματος από την πώληση ακινήτου είναι ένα σημαντικό ζήτημα που απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες. Ας δούμε αναλυτικά τις βασικές πτυχές της.

Υπολογισμός Υπεραξίας

Η υπεραξία από την πώληση ακινήτου υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης. Η υπεραξία μειώνεται για κάθε έτος που το ακίνητο παραμένει στην κατοχή του πωλητή. Εάν το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 έτη, από την υπεραξία αφαιρείται μέχρι και το ποσό των 25.000€. Σημειώνεται ότι η υπεραξία θεωρείται μηδενική όταν το ακίνητο αποκτήθηκε μέχρι και την 31.12.1994.

Φορολογικός Συντελεστής και Απαλλαγές

Ο φορολογικός συντελεστής για το κέρδος από την πώληση ακινήτου είναι 15%. Ωστόσο, η διάταξη αυτή τελεί σε αναστολή έως τις 31.12.2022, και σήμερα τα φυσικά πρόσωπα δεν φορολογούνται για το κέρδος που αποκομίζουν από τις πωλήσεις ακινήτων. Παρόλα αυτά, υπάρχει περίπτωση το εισόδημα από την πώληση ακινήτου να φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, εάν πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια.

Διαδικασία Υποβολής Φορολογικής Δήλωσης

Για την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, ο πωλητής πρέπει να δηλώσει την υπεραξία από την πώληση του ακινήτου. Η διαδικασία περιλαμβάνει την καταγραφή της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης, καθώς και την εφαρμογή των απαλλαγών και των μειώσεων που προβλέπονται από τον νόμο. Είναι σημαντικό να τηρούνται όλες οι προθεσμίες και οι απαιτήσεις της φορολογικής αρχής για την αποφυγή προστίμων και κυρώσεων.

Διακανονισμός ΦΠΑ σε Πώληση Α’ Κατοικίας

Έκτακτη Δήλωση Διακανονισμού

Η πώληση Α’ κατοικίας από επιχείρηση που έχει λάβει αναστολή ΦΠΑ δεν διαφέρει από άλλες πωλήσεις ακινήτων. Όλες οι πωλήσεις κατά τη διάρκεια της αναστολής δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ. Για να ολοκληρωθεί η πώληση, πρέπει πρώτα να καταβληθεί ο φόρος του διακανονισμού με έκτακτη δήλωση και στη συνέχεια να υποβληθεί δήλωση φόρου μεταβίβασης.

Υποβολή Δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) υπολογίζεται στο 3% της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι μεγαλύτερη. Ο αγοραστής καταβάλει επίσης δημοτικά τέλη που υπολογίζονται στο 3% του ΦΜΑ. Η διαδικασία είναι απλή και γίνεται ηλεκτρονικά.

Ειδικές Περιπτώσεις και Εξαιρέσεις

Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας απαλλάσσονται από τον ΦΜΑ υπό προϋποθέσεις και μέχρι ένα συγκεκριμένο όριο. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ ισχύει για όλη την αξία της παράδοσης του μεταβιβαζόμενου ως πρώτη κατοικία ακινήτου.

Μεταβολές και Δηλώσεις στο Φορολογικό Μητρώο

Δήλωση Μεταβολής Υποκαταστημάτων

Η δήλωση μεταβολής υποκαταστημάτων είναι απαραίτητη όταν μια επιχείρηση ανοίγει ή κλείνει υποκαταστήματα. Η διαδικασία περιλαμβάνει την υποβολή σχετικής αίτησης στην αρμόδια ΔΟΥ. Η έγκαιρη ενημέρωση του φορολογικού μητρώου είναι κρίσιμη για την αποφυγή προστίμων.

Διακοπή και Επανέναρξη Υποκαταστήματος

Σε περίπτωση διακοπής λειτουργίας ενός υποκαταστήματος, η επιχείρηση πρέπει να ενημερώσει τη ΔΟΥ εντός 10 ημερών. Για την επανέναρξη, απαιτείται νέα δήλωση. Η διαδικασία είναι παρόμοια με αυτή της αρχικής δήλωσης, αλλά περιλαμβάνει και την υποβολή επιπλέον δικαιολογητικών.

Καταχώρηση Ακινήτων υπό Αναστολή

Η καταχώρηση ακινήτων που βρίσκονται υπό αναστολή είναι υποχρεωτική για τις επιχειρήσεις που επιθυμούν να επωφεληθούν από το προαιρετικό καθεστώς αναστολής ΦΠΑ. Η διαδικασία περιλαμβάνει την υποβολή ειδικής δήλωσης και την παροχή αναλυτικών στοιχείων για τα ακίνητα. Η φορολογική μεταχείριση των ακινήτων αυτών πρέπει να είναι σύμφωνη με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ.

Επιβολή ΦΠΑ σε Συμβάσεις Πώλησης και Επαναμίσθωσης

Προϋποθέσεις Υπαγωγής σε ΦΠΑ

Η επιβολή ΦΠΑ σε συμβάσεις πώλησης και επαναμίσθωσης (sale and lease back) αφορά κυρίως νεόδμητα ακίνητα. Σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 2859/2000, η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων υπάγεται σε ΦΠΑ, εφόσον πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Η πρώτη εγκατάσταση περιλαμβάνει την ιδιοκατοίκηση, την ιδιόχρηση ή τη μίσθωση του ακινήτου.

Διαδικασία Υποβολής και Υποχρεώσεις

Για την υπαγωγή σε ΦΠΑ, ο κατασκευαστής πρέπει να υποβάλει αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ. Η αίτηση συνοδεύεται από κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί σε κάθε ακίνητο. Η διαδικασία αυτή είναι υποχρεωτική μέχρι τις 31.12.2024. Σημειώνεται ότι στις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπάγονται σε ΦΠΑ, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ).

Εξαιρέσεις και Ειδικές Περιπτώσεις

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η επιβολή ΦΠΑ δεν ισχύει. Για παράδειγμα, η αγορά πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Επίσης, αν στο προσύμφωνο πώλησης έχουν συμπεριληφθεί οι τρεις όροι του άρθρου 16 του Κώδικα ΦΠΑ, τότε ο ΦΠΑ οφείλεται κατά τον χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου και όχι κατά την μεταβίβαση του ακινήτου.

Διευκρινίσεις από την ΑΑΔΕ για την Αναστολή ΦΠΑ

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει εκδώσει σειρά διευκρινίσεων σχετικά με την αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα. Αυτές οι διευκρινίσεις αφορούν διάφορες πτυχές της διαδικασίας και των υποχρεώσεων των φορολογουμένων.

Ανάκληση Απόφασης Αναστολής

Η απόφαση αναστολής του ΦΠΑ μπορεί να ανακληθεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η ανάκληση αυτή γίνεται με αίτηση του φορολογούμενου και πρέπει να συνοδεύεται από τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Η διαδικασία ανάκλησης είναι σημαντική για την ορθή φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων.

Αναγραφή Ακινήτων στην Κατάσταση Αδιαθέτων

Τα ακίνητα που βρίσκονται υπό αναστολή πρέπει να αναγράφονται στην κατάσταση αδιάθετων ακινήτων. Αυτό περιλαμβάνει τόσο τα ακίνητα που είναι ιδιόκτητα όσο και αυτά που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής. Η αναγραφή αυτή είναι υποχρεωτική και πρέπει να γίνεται με ακρίβεια.

Συμπλήρωση Δήλωσης ΦΠΑ

Η συμπλήρωση της δήλωσης ΦΠΑ για τα ακίνητα που βρίσκονται υπό αναστολή απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. Οι φορολογούμενοι πρέπει να διασφαλίζουν ότι όλα τα στοιχεία είναι σωστά και πλήρη. Η δήλωση αυτή περιλαμβάνει και τον διακανονισμό του φόρου που είχε εκπέσει μέχρι την αναστολή.

Οι παραπάνω διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ είναι κρίσιμες για την ορθή εφαρμογή της αναστολής ΦΠΑ στα ακίνητα και την αποφυγή φορολογικών παραβάσεων.

Συμπεράσματα

Η κατανόηση του ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι κρίσιμη για κάθε εμπλεκόμενο, είτε πρόκειται για ιδιώτη είτε για επαγγελματία. Οι πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές και οι αναστολές εφαρμογής του ΦΠΑ προσφέρουν ευκαιρίες αλλά και προκλήσεις. Είναι σημαντικό να ενημερώνεται κανείς συνεχώς για τις ισχύουσες διατάξεις και να συμβουλεύεται ειδικούς για να αποφύγει πιθανά προβλήματα. Η σωστή προετοιμασία και η γνώση των διαδικασιών μπορούν να εξασφαλίσουν ομαλές και νόμιμες συναλλαγές.